To, co trzeba wiedzieć o opłatach w Spółdzielni.
Zasady kalkulowania opłat dla użytkowników lokali określa art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten zobowiązuje użytkowników lokali do opłaty wszelkich kosztów, jakie wynikają z użytkowania i eksploatacji konkretnej nieruchomości, w jakiej znajduje się lokal. Ustawa zobowiązuje także do pokrywania kosztów utrzymania mienia osiedla oraz mienia spółdzielni oraz kosztów działalności społeczno – kulturalno – oświatowej, o ile Statut tak stanowi, bowiem o tej opłacie i jej wysokości mogą decydować sami członkowie.
Nie wolno kalkulować opłat tak, by użytkownicy pokrywali inne koszty niż te, które zostały wskazane wyżej.
Czy opłaty dla nieruchomości powinny być jednakowe?
Nie, każda nieruchomość w zależności od wielkości i specyfiki generuje różne koszty i różne ich wartości, dlatego każda ma kalkulowane opłaty odrębnie z uwzględnieniem przepisów określonych w art. 4, art. 6 ust 1 i ust 3 oraz art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie ma tu dowolności i żaden z organów Spółdzielni nie może narzucić innego sposobu kalkulacji. Do kalkulacji przyjmuje się łącznie plan kosztów zatwierdzony przez Radę Nadzorczą (jako wydatki przyszłe na zapłacenie których spółdzielnia zobowiązana jest posiadać środki finansowe), różnice pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, a przychodami w roku kalendarzowym, które przechodzą na rok następny oraz kalkulacje funduszu remontowego w zależności od potrzeb danej nieruchomości.
Nieruchomości różnią się między sobą, nie tylko powierzchnią gruntu, ale także ilością nasadzeń zieleni, awaryjnością instalacji, potrzebami remontowymi. Na tych nieruchomościach, gdzie prace konserwacyjne wykonywane są częściej, wykonywane są nasadzenia, czy powierzchnia koszenia jest większa, kalkuluje się wyższą stawkę opłaty konserwacyjnej, bowiem musi ona pokryć przewidywane koszty. Jest to sposób narzucony ustawowo i przyjęty nie tylko w spółdzielniach, ale także we wspólnotach mieszkaniowych. Zarząd Spółdzielni oraz Rada Nadzorcza dokłada jednak wszelkich starań dokonując optymalizacji ponoszonych kosztów, aby obciążenie dla mieszkańców było jak najmniej dotkliwe.
Spółdzielnia nalicza opłaty w zależności od powierzchni lokalu, bowiem jest zobowiązana do rozłożenia ciężaru utrzymania zasobów na mocy wspomnianego art. 4 proporcją, tj. stosunkiem powierzchni lokalu lub udziałem. W praktyce wygląda to tak, że ten, kto posiada większy lokal (zajmuje większą część nieruchomości) winien jest wnosić wyższe opłaty niż ten, kto posiada mniejszą część nieruchomości. Zasada ta jest identyczna jak we wspólnotach i jest przez ustawodawcę ustanowiona jako sprawiedliwy podział.
Chcąc dokonać porównania stawek pomiędzy różnymi spółdzielniami i innymi zarządcami nieruchomości należy zwrócić uwagę, że na ich poziom dodatkowo wpływa prowadzona przez zarządcę nieruchomościami polityka w zakresie odnowy majątku trwałego (zakres i tempo realizowanych zadań remontowo – modernizacyjnych, sposób finansowania tych zadań), własność struktury technicznej, jej wiek oraz jej stan . Dotyczy to szczególnie sieci wodno – kanalizacyjnych, sieci i urządzeń grzewczych, centralnej ciepłej wody. Czynnikiem różnicującym opłaty były i są nadto koszty usuwania występujących lokalnie skutków różnego rodzaju zdarzeń i utrudnień, np. szkód górniczych, zabezpieczeń pożarowych. Dla celów porównawczych znaczenie ma również wiek zasobów, ponieważ budynki mieszkalne zrealizowane w procesie inwestycyjnym w oparciu o nowocześniejsze technologie i materiały są w pierwszych latach użytkowania mniej koszto - chłonne w procesie eksploatacyjnym.
W załączeniu przedstawiamy jak kształtują się stawki opłat na poszczególnych budynkach.